上海3月份二手房卖了3万套，北京卖了将近1.5万套，都创了5年新高。 朋友圈里的中介开始喊“再不买就晚了”，短视频里满屏都是“楼市触底反弹”、“2026房价全面上涨”的论调。 好多原本打算观望的朋友，心里开始打鼓：万一真的涨起来，自己岂不是又错过了上车的机会？
别慌。 这事儿没那么简单。
一个关键的事实是：这次回暖，主要集中在上海300万以下的二手房和北京的部分低总价房源。 说白了，就是那些降价降得比较狠的“老破小”和远郊刚需盘，突然变得好卖了。 而那些千万级的豪宅，成交量变化并不大。 这种场景，跟过去几年“小阳春”的剧本没啥两样。
原因其实很直白。 京沪房价连续阴跌了两年多，很多业主扛不住了，主动把挂牌价往下调。 议价空间一打开，就有聪明的买家觉得“差不多了”，开始进场捡漏。 再加上各地把房贷利率降到历史低位，首付比例也调低了，以前凑不齐首付的年轻人，现在能踮踮脚了。
但这并不意味着所有城市的房子都会涨。
看看北京和上海的库存。 北京二手房的挂牌量，高峰时超过17万套，现在还有10多万套挂在那里。 上海虽然库存从高位降了不少，但挂牌量依然处在历史高位。 远郊那些没有地铁、没有学区的房子，去化速度依然慢得像蜗牛。 也就是说，供应量摆在那里，想大涨，难。
更麻烦的是，全国大多数城市，根本复制不了京沪的剧本。
上海能吸引刚毕业的985硕士、北京能留下互联网大厂码农，他们每个月能还2万的房贷。 但到了三四线城市，年轻人都往省会跑，留下的家庭收入就那么多，拿什么去撑高房价？ 全国每年新生儿数量在减少，城镇化率已经接近尾声，整体买房的需求总量，不但没增加，还在慢慢萎缩。
这一点可以从数据上看得很清楚。 2026年一季度，全国新建商品房销售额同比还是下降的。 而在一些人口流出的县城，开发商推出“买房送车”、“送车位”的促销活动，效果依然不好。 这些地方，房子盖得比人多，库存压力山大。
还有一个容易被忽略的细节。 这次回暖主要集中在二手房，而不是开发商卖的新盘。 开发商的新房卖得并不好，有的还在悄悄降价。 为什么？ 因为二手房的房东是个体，看到有人看房就赶紧谈价格、成交快。 而开发商的盘体量大、成本高，降价空间有限，所以去化慢。 这说明，市场的回暖是碎片化的，没有形成全面的涨价共识。
当然，那些真假难辨的短视频，专门截取京沪某个板块的一周数据，放大局部回暖，制造焦虑。 它们不会告诉你，同一座城市里，越往远郊走，房价越是纹丝不动。 它们也不会提，一旦京沪房价短期涨得太猛，上面随时可能收紧调控。
对于普通人来说，现在最没必要做的事就是焦虑。 如果真想在京沪买房自住，可以多看看那些降价幅度足够大的成熟板块，结合月供压力，慢慢挑。 但如果是在非核心城市，或者自己工作收入并不稳定，那就更没必要跟着短期的行情跑了。 房子回归住的属性，不再是胡乱投资就能赚大钱的工具，这种趋势，已经被写在现实里了。
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